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关于化解房地产库存 促进我市经济健康发展的建议

发布时间: 2019/1/15    浏览量: 49


房地产行业是我市经济发展的重要组成部分,为我市经济发展和城市建设做出了积极贡献,化解房地产库存是保障我市房地产行业健康稳定发展的重要保证。

我市房地产行业发展的现状

根据市统计局、市住房和城乡建设局、市房产管理中心等部门最新公布的信息显示,2018年9月5日前我市具备《房地产开发资质等级》的房地产开发企业约190家,其中"暂定资质"和"延长资质经营期限"的居多;市区持有《商品房预售许可证》、五证齐全的房地产项目有152个;房地产开发投资呈平稳增长态势,2018年1-4月房地产开发投资较去年同比增长10.5%,增速低于全省2.7个百分点,其中宝丰、叶县、舞钢投资增速远大于市区;房地产项目施工面积呈现增幅回落态势;全市商品房销售平稳增长,去库存压力依然较大;在市委、市政府一系列关于进一步促进房地产行业健康稳定发展的政策扶持下,我市房地产行业更趋向于理性和健康发展。

我市房地产行业发展存在的问题

我市房地产企业在项目开发建设过程中存在或面临的困难和问题,直接影响了房地产企业化解房地产库存和经济发展,主要表现在:

(一) 问题楼盘多,缺乏房地产库存数量准确数据依据

我市房地产企业实力、开发经验、经营理念、项目规模和结构等参差不齐,造成了市场上存在很多问题楼盘,如项目烂尾、停工、建设工期一拖再拖等,一方面是由于我市政策变化、无持续性中断引起的;另一方面是房地产企业存在投机心理、开发经验欠缺、资金链断裂造成的。

房地产库存数量中存在隐性库存,如企业自留房、安置房、限购房、未达到使用条件的商品房、停建商品房、无手续或手续不全开发建设的商品房、投资性购房空置等,无法为精准施策提供可靠依据。

(二) 拆迁难,市政基础设施跟不上

拆迁难是房地产企业普遍面临的难题,尤其是旧城改造和城中村改造项目。房地产企业在拆迁安置补偿过程中既要面对形形色色的"钉子户",又要考虑施工进度和经济效益,难度很大。主要原因是缺少有政府部门参与的统筹安排和实施以及执法部门的扶持。

《城市总体规划》是房地产企业在开发项目选址上的重要依据,房地产企业注重拟开发项目区域内市政基础配套设施的总体规划情况,如市政道路、水电气暖、医疗、教育、生活商圈等。当《城市总体规划》规划有的基础配套设施跟不上项目建设进度或竣工使用时,就必然会影响项目销售,增加房地产库存量。

(三) 融资难

周期长、投资大是房地产开发投资的特征,我市房地产企业普遍存在资金压力大、融资难问题。从企业自身而言,企业成立时间短、开发资质等级低、企业管理不规范、项目规模小、项目结构不合理、手续不齐全等都是制约企业正常融资的短板;受国家调控政策影响,各家银行对房地产企业融资更加严格,据调研,我市银行近两年来新增对房地产企业融资呈下降趋势,限贷、压缩贷款额度、抽贷情况也有发生,无形中增加了房地产企业的融资成本,提高了商品房销售价格,不利化解房地产库存。

(四)行业行政规范需要进一步加强

我市房地产企业众多,项目开发经营和运作能力高低差异不齐,在肯定成绩同时,也需要清楚认识房地产企业存在的不规范、违规违建、经营不善等问题,如无手续或手续不全楼盘为融资不计成本拉低房价问题、部分房地产企业过高抬高房价问题、出现"问题楼盘"问题等,不但不利于房地产行业健康稳定发展,而且会造成房地产库存虚增。

(五)开发项目报建报批时间过长

一个开发项目从开工到竣工,审批需要通过80多个部门盖章,报建报批时间过长,直接影响了项目开发进度和销(预)售,很容易对开发资金造成严重影响。

建议

(一)解决"问题"楼盘,摸底当前我市房地产库存实际情况

2017年以来,市委、市政府已经对我市存在的"问题楼盘"进行了排查摸底,并且相续出台了一系列相关政策有针对性地解决我市不同楼盘存在的不同问题,当前工作应该主要精力放在狠抓落实上,制定时间表,责任到人,及时回馈工作落实进度,及时解决工作中出现的新问题、新困难。

建议以市房产管理中心、市不动产登记中心为主导,根据商品房预售登记情况、商品房买卖合同签订情况、商品买卖合作备案情况等迅速摸清当前房地产库存准确情况,以便针对不同情况精准施策,化解房地产库存。

(二)进一步加强对房地产行业行政管理

进一步加强对房地产行业的行政管理,有利于我市房地产市场公平竞争、健康发展。一是要规范全市商品房销售价格,避免价格差异过大。以市区商品房销售价格为例,高的已经突破了8100元∕㎡,低的保持在4500元∕㎡左右,不利于房地产行业整体良性向好发展,不利于化解房地产库存。二是自然资源部门要合理控制土地出让增幅,加强供给侧调控,控制用地供应规模。三是要有效降低房地产企业行政收费,为房地产企业这两年在经济大环境中生存减轻负担。四是要简化房地产开发项目报建报批流程,合理缩短"五证"办理时间。

(三)建立长期稳定的信贷政策,对长期以来支持我市房地产企业融资的银行给予一定的政策利好

一方面建议政府部门在有条件的情况下及时搭建银企合作平台,缓解项目开发过程中资金压力,对经营好、项目好的房地产企业适当放宽融资政策;另一方面由于房贷政策的微小变化都会很大程度上影响购房者的购买力,因此银行要尽可能地保障家庭房贷的规模和及时放款,以便于房地产企业快速盘活在建项目,实现化解房地产库存。

(四) 提高货币化安置比例

政府部门可根据购置价格不高于所在区域同类商品住房的平均价格的原则,集中购买在建或已建成普通商品住房,作为棚改安置房、城乡一体化安置房、保障房、公租房等使用。也可通过组织安置对象团购商品房的形式实现保障性住房安置,既能够加速化解房地产库存,又避免了库存量的新增。

(五) 坚持落实"房子是用来住的,不是用来炒的"的基本定位

建议主管房地产行业的住建、发改、规划、自然资源、财税等部门进一步完善我市房地产市场分析研判和监管机制,及时掌握市场供需动态,及时制定政策措施,合理调控商品房房源增量,切实保证刚需商品房需求,同时遏制炒房交易,促进我市房地产行业健康稳定发展。

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